近期，房企三季报陆续出炉。

据Wind统计数据显示，按照申万行业房地产分类，在已发布三季报业绩预告的41家A股上市房企中，10家预增，6家扭亏，3家预减，4家减亏，9家首亏，9家增亏。其中，22家预告归属于母公司股东的净利润亏损，多家房企亏损额度均超过5亿元。

若按照预告归属于母公司股东的净利润增长上限统计，21家房企净利润下滑，平均每家盈利1.1亿元，比上一个低谷期2014年同期还要低0.8亿元。尽管三季报尚未正式全部披露，这一数据尚存在不确定性，但房企业绩下行已是不争的事实。多家主流房企一致认为，未来一两年内毛利率下滑趋势不变，中小房企生存压力加大。

10月29日晚间，中南建设披露三季报。2021年前三季度，公司实现营业收入610.8亿元，同比增长33.2%；归母净利润27.7亿元，同比下降25.0%；经营性现金流量净额13.9亿元，连续4年保持正值。三道红线方面，净负债率77.61%，比上半年末大幅下降17.66个百分点；剔除预收账款后的资产负债率75.81%，比上半年末下降1.61个百分点；现金短债比（扣除受限资金）1.08，比上半年末提高4.85个百分点，距绿档仅“半步之遥”。

尽管利润有所下降，但从行业角度看，在房地产行业面临不确定性，特别是近两年房地产市场出现较大波动的情况下，中南建设依旧能够做到营收增长、财务稳健、安全性强，实属不易。毕竟，只有安全的增长才是有意义的。

双主业均衡发展穿越地产周期低谷

当前，随着房地产行业调控政策的不断深入，房地产行业进入降速时代，单纯的地产开发盈利模式难以为继，很多房企都在通过多元化产业发展来规避行业的系统性风险。得益于较强的发展实力和富有前瞻性的发展战略，中南的多元化布局较早，在多数企业刚开始探索非地产业务时就已经取得了不俗成果，尤其“地产+建筑”的双主业设置为公司注入了持续增长的动力。

具体来看，在房地产业务方面，前三季度公司合同销售金额为1536.8亿元，同比增长7.4%；销售面积1117.0万平方米，同比增长4.3%；其中，第三季度合同销售金额447.1亿元，销售面积326.9万平方米。公司房地产业务前三季度累计结算收入449.4亿元，同比增长41.7%，其中第三季度为175.6亿元，同比增长61.2%。

在建筑业务方面，前三季度，公司建筑业务实现收入176.6亿元，同比增长13.0%，其中第三季度收入63.2亿元，同比增长6.3%；前三季度累计新承接（中标）项目合同总金额189.9亿元，其中第三季度36.8亿元。其中公司获取的3亿元以上项目数量达22个，占新增合同额的53%。

值得一提的是，中南建筑板块持续发挥领先技术优势，今年参与建设包括中国援毛里塔尼亚国家公共卫生研究院、苏州市轨道交通6号线斜步-新昌站左线盾构区间、“亚洲第一”中央车站北京丰台站枢纽周边路网建设工程、杭州亚运会配套工程之一杭州西站枢纽站东进出站通道及停车配套设施项目等众多城市大型工程，为国家重点城市建设提供了技术支撑和专业保障。

中南建设“地产+建筑”两大核心业务板块协同发展，夯实公司生产底盘，提高抗风险与抗周期能力。

财务安全壁垒高筑“防三高”审慎导向见成效

自去年下半年以来，房地产供给端调控政策不断升级，购房需求端政策也持续收紧，房企融资压力加大，销售回款放慢。资本市场的多米诺骨牌倒下，三大国际评级机构集中下调房企评级和展望，行业迎来至暗时刻。一时间，财务安全成了房企的基础门槛，不少企业匆忙“降负债去杠杆”。

根据对市场和政策的研判，中南建设董事、总经理陈昱含曾用“高血压”（代表流动性）、“高血糖”（代表杠杆和规模）和“高血脂”（利润）这三高来形容现阶段房地产企业存在的经营风险。在本轮调控之前，中南建设便未雨绸缪，将经营导向从高增长转向高质量，通过“减负强筋，苦练内功，”预防三高。。

多年来，中南建设一直坚持不依赖有息负债的发展模式，有息负债与经营规模的比值在同体量企业中一直保持行业最低水平。根据三季报，公司有息负债637.3亿元，与上年度经营规模比值降低至行业罕见的28.5%。其中，一年以内到期的各类有息负债166.4亿元，仅占全部有息负债的26.10%。

相比总负债，有息负债直接影响财务杠杆，更能代表房企真实负债水平，因此监管设置的“三道红线”管控房企财务报表，分档设定有息负债的增速阈值。在此背景下，中南建设通过经营改革实现三道红线指标加速回归绿档。截至9月底，公司净负债率77.61%，较中期末下降17.66个百分点；现金短债比1.08，较中期末提高4.85个百分点；剔除预收款后的资产负债率75.81%，较中期下降1.61个百分点。中南建设表示，公司将争取2022年中、确保2022年末实现三线全绿。

而在三道红线指标改善的背后，离不开稳定的现金流提供的强支撑。中报显示，今年1-9月，公司实现经营性现金流入1122.9亿元，是一年内到期的各类有息负债的6.8倍。截至9月底，公司经营性现金流量净额13.9亿元，较去年同期大涨95.0%。除此之外，中南建设拥有银行授信额度总额1840亿元，其中尚未使用的额度1451亿元，未来可使用的信贷资源极为充裕。再加上公司境外美元债余额仅为4.7亿美元，且年内无需要偿还的美元债，安全边际进一步扩大。

调整“马拉松”配速“三个卓越”助力长期发展

“三道红线后，房企通过资金高周转‘弯道超车’的通道关闭。同策研究院资深分析师肖云祥表示，当前房地产调控政策已从单一的行政调控，转向供给端、需求端和金融端等多方面发力，机构预计为实现“稳地价、稳房价和稳预期”的目标，短期内行业政策调整仍将进一步深入，稳健经营的重要性愈发突出。

10月22日，万科业务交流会上，公司董事会主席郁亮直言，“我觉得行业冬天来了，行业冬天来的时候谁都冷。现在安全比增长更重要，能力比规模更重要。要活下去，不是熬下去。”

同样在中南建设董事、总经理陈昱含看来，房地产行业的竞争已经从百米冲刺赛跑变成一场马拉松。“这个时候需要更讲究‘配速’、更讲究自我的节奏，这恰恰是长期主义的能力。未来，中南建设的经营观是审慎经营，是长期主义的导向，这是我们总体经营策略的方向。”

攻守有道的中南建设近几年更是从一家快速增长型房企转为一家稳健提升型房企，这个转变更早于本轮调控，使其这场行业疾风暴雨的大考中经受住了考验。除了坚定落实“防三高”的安全经营举措外，中南还积极深化长期主义战略观，在实现双主业均衡发展的基础上，加快实施卓越运营、卓越建设和卓越服务“三个卓越”发展路径，新成新发展格局。

具体来看，卓越运营是通过在产品研发、生产提效和供应链建设三方面的综合努力，把地产开发的品质和效率价值发挥到最大。卓越建设是指在代建和EPC领域加快探索和拓展，在地产开发和城市基建领域输出更多管理能力。卓越服务则是不断推动物业服务在基础服务、增值服务和城市服务方面的能力提升，用优质的综合服务能力为公司创造更多参与城市基建、城市运营业务的可能性。

房地产爆发式增长时代结束已是业界共识，“活下去”和“安全第一”已经成为行业目前最主要的诉求。新的机会，将留给有准备的稳健安全的长期主义房企。