一

过去的五六年，是国家宏观意志集中落地的几年。

我们盘点一下，大概如下：

粤港澳一体化

横琴粤澳深度合作示范区

雄安新区

长三角一体化

海南自贸港

黄河大战略

他们之间的一个共性，是未来20年内，国内地域格局的主要支撑架构。

在它们之间，有着明确的职责。

比如说，长三角和粤港澳大湾区，强调做多的是一体化，核心则是避免同质相争，用协同合作，肩负起旧有的工业体系向高质量和智能制造转型。

比如说，大众汽车基地在上海的安亭，但汽车制造的所有上下游产业链，则全部在无锡。在这里，无锡对自己的定位，把握的异常清晰。

比如大湾区，东莞和佛山是传统制造中心，而深圳和广州则是金融、互联网和高新科技创新中心，分工明确又相互补充。

而横琴粤澳深度合作区的核心，则是一国两制之下的，为一种新经济形态探索出一个样本。

粤澳深度合作区是在总书记四次南下综合统筹后做出的顶层设计。

毋庸置疑的是，这印证了粤澳深合区是国家顶层设计和战略布局的关键一子。

二

说粤澳深度合作区，便不得不说珠海。

在这个国家内，从来没有一个城市会像珠海一样，得到这么多国家红利的眷顾。

在1979年建市后，珠海一共有三次国家级的政策红利，而每一次都和横琴有关，这背后则是大国转向的宏伟战略。

第一次是改革开放。

珠海1979年建市。1980年中央划定四个改革开放经济特区，深圳、珠海、汕头和厦门。

珠海基本和改革开放同步生长。

其实之所以选择这些地方，全部是因为背靠丰厚的外部资源。深圳背靠香港，珠海背靠澳门，汕头和厦门则是背靠雄厚的海外华人华侨。

就像深圳最早的开放区域是蛇口一样。在珠海和澳门的合作发展中，和澳门紧邻的横琴被赋予了重要的意义。

早在2009年，国务院正式批准实施了《横琴总体发展规划》，要逐步把横琴打造为一国两制体制下，探索粤港澳发展新模式的示范区。

澳珠实景图

第二次红利，是粤港澳大湾区一体化。

大湾区最著名的地标性工程港珠澳大桥所联通的，是珠海、澳门和香港，而不是深圳。

这座重金打造的大桥，打通了珠海和香港、澳门之间的交通大动脉。

横琴的示范区意义，再次被加深，并最终诞生了改革开放以来最重磅的一个开放和合作框架《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》。

这就是横琴的第三次红利，就是横琴粤澳深度合作区。

至此，横琴成为承接国家意志和战略红利最为丰厚的地方。

粤港澳大湾区的重要极点，叠加横琴粤澳深度合作区，这代表着对于横琴，国家给予了高度期待。

作为开辟改革开放新境界的重要实验田，横琴被赋予了四个重大意义：

1为保持澳门、香港长期繁荣提供新的战略空间；

2为粤港澳大湾区建设提供新的动力引擎；

3为丰富“一国两制”事业发展提供新的生动实践；

4为全国深化改革、扩大开发提供新的标杆示范。

所以在双重国家战略的框架下，横琴赢得了大批的政策红利。不管是政策的深度还是广度，都要远远大于改革开放之初的深圳。

横琴实景图

金融中心

澳门在粤港澳大湾区的金融定位，侧重于人民币清算中心。这是人民币国际化的重要一环。

透过澳门这个平台，可以促进整个葡语系国家的贸易往来。

比如说，有些处在建设高峰期的葡语系国家，我们可以提供推土机、起重机等设备，我们又可以去一些国家购买制造业原材料。这个交换的过程中，交易以人民币作为定价货币，通过澳门的服务进行清算。

澳门已经有中国银行、工商银行等，它们都可以在澳门办理清算业务。

2021年1月到12月，合作区人民币跨境结算量同比增长47.9%，中外资银行业机构本外币存款余额同比增长15.1%；中外资银行业机构本外币贷款余额同比增长32.7%。

在横琴专门规划了全新的金融平台和载体——金融岛。目前，以澳门国际银行为代表的澳门金融机构正不断加快进驻横琴的步伐。

金融岛实景图

眼下，进驻横琴的金融项目包括国际金融中心大厦（IFC）、中大金融大厦、中交南方金融投资大厦、中铁建南方总部一期、横琴金融谷、新三联现代金融创新基地广场、横琴国金金融租赁大厦、横琴国际交易广场等，包括澳门国际银行、香港东亚银行、中国工商银行、兴业银行在内的大量金融机构，已经确定进驻横琴金融岛。

横琴已形成集银行、证券、保险融资租赁等于一体的全牌照金融产业集群。

目前横琴有合计5200家金融机构，超过11000亿元人民币的注册资本。这其中，金融岛囊括了4300多家金融企业，占据全岛约83%的数量，资产管理规模达24000亿元。

假以时日，将形成上海陆家嘴、深圳前海、横琴金融岛三足鼎立的国家金融中心格局。

人才高地

横琴粤澳深度合作区等同于一个小型的自由贸易港，这对于珠海和澳门的经济发展是一大促进。

对于澳门居民来说，以后去横琴粤澳深度合作区就像在澳门一样方便。

澳门人的单牌车也可以通过横琴口岸自由进入横琴区域。

比如说，横琴将会成为国内人才流向的高地。一是澳门的工资水平对于内地人才极具吸引力。最重要的是，澳门的个人所得税是9%，内地是45%，后期横琴税制趋同于澳门化，这是一个最大的人才红利。

在横琴目前的人才梯队中，就业人口35周岁以下占比57.5%，这意味着青年人才成为合作区就业主力军；本科及本科以上学历占比34.8%，研究生及研究生以上学历占比5.3%，合作区人才的含金量非常之高。

高学历人士的数量占横琴粤澳深度合作区总人口的77%。

这是一座青春之岛，也是一座希望之岛。在横琴，处处散发着勃勃生机。

产业高地

之前，澳门算上填海也只有32平方公里，而横琴粤澳深度合作区有106平方公里，是原来澳门土地的3倍之多。

土地是一切的基础，也是发展的希望。

正是在粤澳共商、共建、共管、共享的框架下，横琴粤澳深度合作区已成拉动粤港澳大湾区增长的新起点。

在《横琴方案》中，点名重点发展的四大产业是：科技研发和高端制造、中医药等澳门品牌工业、文旅会展商贸、现代金融。

粤澳合作中医药科技产业园

眼下的横琴，已经形成大湾区西部的总部经济集中地。

截至2021年三季度，落户横琴的澳门企业已经超4500家，很多澳门居民在横琴置业。何鸿燊创立的信德，成为最先在横琴投资的澳门企业。国内企业比如腾讯、阿里巴巴、中冶集团、国家电投、保利集团等，都已进驻。

四大国际会计师事务所之一的普华永道、世界500强企业的国家电投、广药集团、格力电器等已经进驻横琴金融岛。

格力电器公布将在横琴金融岛上将建设近200米的总部大厦。

很多互联网与科技企业，比如360科技、小米科技、TCL科技、华为也集中落户金融岛。

高质量人才的流入和高质量产业的发展，两者相辅相成，一起推动着横琴的高质量发展。

三

在金融和产业之外，横琴在大力营造居住环境，将成为一个国际化的产城融合的新样本。

1、横琴将打造国际休闲旅游岛

岛上有全球最大的海洋主题乐园长隆海洋王国，国内接待量达到1174万人，超过了上海迪士尼。

横琴长隆海洋王国（图源官方微信公众号）

国内第一个房车露营旅游示范基地星乐度·露营小镇、亚洲首座全感官电影主题互动场馆狮门娱乐天地等特色文化旅游项目，均已成为横琴文旅产业的新地标。

2、横琴正在被打造成粤港澳教育新高地

为了契合高质量人才的居住需求，横琴打造了从幼儿园到高中一条龙的教育体系。

容闳公学、德威国际高中、哈罗礼德、首都师范大学合作办学的学校等，带来近万个学位。这些学校多以中西融合为主，所采用优质的国际化教育资源。

哈罗礼德国际学校（图源网络）

重要的是，如果子女参加高考并拥有横琴户口，申请澳门大学就可额外加20分（来源：澳门大学内地学生入学简章），离这所世界大学排名前400强的高校更近一步。

3、横琴在全力打造接轨澳门的医疗体系

横琴国际生命科学中心、珠海人民医院横琴分院、横琴医院（在建）三座三甲医院逐渐落地。 

珠海市人民医院横琴医院（图源官方微信公众号）

横琴将参照澳门现行提供服务运作模式的卫生站，为生活在深合区的澳门居民提供免费的西医门诊服务。

澳门已上市的药品和医疗器械可于横琴的指定医疗机构使用，十分方便。

4、横琴正在打造完备的立体交通体系

横琴正在形成城轨、机场、港口多维的交通路网，将粤港澳三地浓缩在半小时通勤圈。

珠机城轨北连珠三角、南抵珠海机场。澳门轻轨横琴线正在建设，四年内建成运营，琴澳同城更加便捷。

横琴交通路线图（图来自凤凰网房产珠海站）

在规划中，横琴到2025年，在这里居住、就业的澳门居民将增至3-5万人。

强大的配套将成为新横琴人和澳门人居住生活的最有利支撑。

四

但横琴最大的问题是，对于大多数人来说，已经彻底关上了进入的大门。

海南因为2025年要自贸港封关，在全面的去地产化，2021年整年商品住宅供地只有70亩。

相比海南，横琴不仅隶属经济高度发达的区域，土地也更为紧张。

整个深合区面积仅有106.46平方公里，但是70%以上的土地都被划为了禁建区和限建区，可供开发用地只有33平方公里。

也就是说，横琴所有的文旅、教育、医疗、交通、产业等等业态，都必须囊括在这33平方公里的建设用地上。

最终，纯住宅用地只有8%。

所以，整个横琴岛内，目前在售的直接看到澳门的纯住宅项目，只有一个。

这项目就是位于金融岛内的华发广场二期横琴府，也是金融岛内的唯一纯住宅项目。

如果说横琴深合区是整个粤港澳大湾区的西部核心，那么金融岛则是横琴的核心，如同陆家嘴之上海，前海之于深圳。

这是整个横琴粤澳深度合作区最有价值的地方。

2020年6月开始的最新一波行情，从深圳和上海开始。但不管上海还是深圳，一个鲜明的特点是，涨幅最多，也最稀缺的，几乎都是核心区的优质楼盘。

这是因为上海和深圳，改善类产品供不应求正在成为最核心的供需矛盾。

从这个时间开始，楼市的价值投资已经到了回归主城核心、回归价值核心的时代。

眼下的投资，一定要清楚这个楼市底层价值逻辑的改变。

我们之前说过，这个春天，注定将有一波行情。

这一方面是因为2022年是一个大水之年，另一方面也在于2021年三四季度的经济下行，基本等于是被房地产拖累。

并且这种拖累至今都没有缓解。

2022年经济的最核心任务，只有一个，就是稳增长。

稳已经成了政治任务。

而在这其中，房地产恢复正常增长已经成为稳增长的关键因素。

在这种情况下，就诞生了一个楼市政策的窗口期。

如今这种行情，已经在广州、深圳、上海、苏州开始蠢蠢欲动了。

今年的行情将大概率重复2020年疫情之后的态势，重点城市的核心区优质改善盘和豪宅，成为涨幅最多、最大的资产。

如果你在横琴配置住宅资产，那么一定要遵循的原则是：

一定要买入核心区，也就是金融岛；一定要买居住舒适度最好的纯住宅产品。

而这样的项目只有一个，就是华发广场二期横琴府。

五

作为珠海国企，长期以来华发一直是珠海第一大城市综合开发运营商。

华发为珠海的城市建设立下了汗马功劳。2009年国家级横琴新区刚成立，华发就一马当先，积极深入参与横琴新区的建设运营，承担起十字门中央商务区的一级开发，及引领性地标项目的二级开发重任。

特别是对于横琴片区的建设和开发，华发承担起大量基础设施和公建配套建设，筑造了珠澳第一高楼横琴IFC、横琴澳门青年创业谷、横琴国际网球中心等代表项目，并引进格力电器、IDG资本、中铁建等数十个总部项目。

不仅是横琴岛，就算是整个珠海，一半以上的改善产品都是华发做的。

华发广场横琴府，更是华发在金融岛的改善力作。

横琴配套区位

这是一个紧贴澳门的纯住宅小区，可以将整个湾区、港珠澳大桥、和澳门风景尽收眼底。

面对这样一个宝藏地块，华发珍而重之，在景观设计和产品的打造上下足了功夫。

在横琴府的园区内部，采用层层叠景台地式设计，园林整体抬高了5.5米，造就了下沉立体式景观。使得3楼就可以拥有5楼视野。

园区景观示意

在景观设计上，引入了设计过北京颐和安缦、新加坡莱佛士、马尔代夫W酒店的景观设计公司库铂希尔，精心打造了叠水景观、阵树广场等多重豪宅独有景观。

园区景观示意

整体户型101平起步，最大150平，所有的户型都有赠送面积，平均得房率达到90%以上。101平户型，是金融岛内仅有的50套小面积纯住宅。

101平方米户型图

整个景观面做到了11.8米，而主卧开间达到了5.2米，配有270度转角飘窗，景观视野足够开阔。

我非常喜欢150平户型的设计。

150平方米户型图

不仅拥有14.3米的巨幕采光面，海景阳台更是达到7.1米，并且依然是270度的景观视野，站在阳台上，氹仔海景尽在眼前。

整体来说，华发对粤澳高端人群的居住需求非常清晰，针对性地定制打造了国际化的豪宅住区。

六

在多重国家战略红利加持、大放水之下的资产配置、以及供需严重失衡的态势之下，眼下正是买入横琴最好的时机。

横琴承载了湾区发展太多的寄望与红利倾斜，这是一个必须成功的充满国家意志的标志性新区。

而如果你买横琴，一定要先看横琴府。

这不仅是横琴最纯粹的一线临澳住宅，横琴府的小面积低总价户型，更是金融岛最低的买入机会，外地户口限购一套。